全市1742个城镇住宅小区的物业服务覆盖率、物管会（业委会）覆盖率、业委会（物管会）党组织覆盖率、物业企业党组织覆盖率均达到了100％　，全市物业缴费率提高到90％、投诉率同比下降50％……这是我市坚持党建引领，积极破解城市社区物业管理服务难题，全面提升城市基层治理水平带来的喜人成绩。

小物业关乎大民生。2022年，我市把解决无物业管理小区问题作为破解城市基层治理的突破口，突出党建引领、政府主导、市场运作、机制保障，全方位构建组织覆盖、物业服务、要素供给、运营监管四个体系，多措并举办好物业管理“贴心事”，形成党建引领下的物业管理服务市场化、专业化、法治化格局。

党建引领

助推物业管理规范化科学化

2022年6月28日，随着城区西上庄街道新组建的佳兴乐、挚诺等5个物业公司党支部揭牌成立，标志着城区206家物业服务企业实现了党的工作全覆盖。

据了解，城区共有84个社区、773个居民住宅小区，有206家物业服务企业，2021年前仅有16个物业服务企业成立了党组织。长期以来，物业管理缺失、公共配套设施滞后等问题突出，影响居民的获得感、幸福感、安全感。在抓党建促基层治理能力提升专项行动中，城区确立了“强化党建引领，打造红色物业”的解决思路，依托住房和城乡建设部门，组建起了城区物业行业党委，结合物业服务企业的实际情况全面指导，街道社区党组织重点推进，通过单建、联建等方式全面组建物业服务企业党组织。

针对“物业行业党的组织和党的工作覆盖率较低”问题，我市坚持党建引领，强化市区联动，建立“市级工作专班＋区级物业服务中心＋街道物业办＋社区物业站＋小区物管会”五级架构，全力探索物业党建联建融合路径。

——市级层面，成立“1＋7”工作专班，即1个物业管理全覆盖工作专班，下设7个专项工作组：物业立法、物业管理权限下放、土地资源利用、国有资产盘活、基金募集、公共停车空间、物业管理考核工作组。

——区级层面，城区新成立事业单位物业服务中心，负责组织物业管理服务联席会议，协调推动全区物业管理服务工作的指导、服务、协调，指导街道开展物业管理服务工作，对业主大会、业委会（物管会）办理备案并进行业务指导。

——街道层面，设立了物业管理办公室，明确监督业委会、物管会、资产管理公司和物业公司履行职责等9项工作职责；成立两新组织综合党委，指导所辖物业企业单独组建党支部33个、联合组建党支部31个，对不具备组建条件的49个物业企业派驻17名党建指导员，推动城区206个物业企业党的工作全覆盖。

——社区层面，专设物管工作站，明确督促建设单位通过协议方式或招投标方式选聘前期物业公司等9项工作职责；社区牵头建立小区网格党组织，将小区物业纳入社区党支部管理，积极发展物业从业人员为入党积极分子，推行社区“两委”成员与物业企业管理人员“双向任职”，社区党组织向物业企业选派党建指导员、物业企业工作人员进网格“双向派驻”。

目前，凤台社区书记兼任物业公司副经理、摩天物业经理担任秀水苑社区副主任、汇邦物业经理担任汇晋社区支部委员……多元共治、互联互通的运作机制，不仅确保了物业服务企业始终在党组织的领导下开展工作，也有力推动了物业管理规范化、科学化，提高了物业服务水平，形成了共建共治共享的良好格局。

市场化手段

破解小区管理“老难题”

“这两年小区变化可真大，管理越来越规范，环境也越来越美，生活品质也大大提升了。”日前，家住城区东街街道凤翔社区的李军由衷赞道。

凤翔社区建于上世纪80年代，是我市建市首批住宅小区，共有60个楼栋、2069户、5900口人。为解决社区基础设施老化、功能配套不全、安全隐患突出、物业管理缺失问题，社区党支部抓住无物业小区清零契机，2022年4月成功引进南洋锦绣物业公司，为居民提供专业化品质化服务。

坚持政府主导，构建全面达标的物业服务体系。针对“城中村、破产企业、老旧小区”三类重点478个无物业小区，市级专班统筹市发改、住建、工信、城市管理等职能部门，采取“四个一批”方法，积极破解小区管理“老难题”。

——自建解决一批，围绕社区集资建设小区原住居民多、物业管理与社区治理一体推进现状，由社区自行组建物业服务机构提供物业服务，同时解决社区居民就业问题。

——整合解决一批，围绕单位集资房、家属院等小区体量小、分布密、管理成本高的特征，引入专业物业公司通过联片打包管理，解决无物业问题。

——带动解决一批，围绕开发楼盘附近存在的零散分布的个别无物业小区，由房地产开发商在其已建成楼盘物业服务基础上，就近辐射带动。

——兜底解决一批，围绕破产企业小区无主管单位情况，以兰花、国投等市属国有企业为主体，对晋钢、太印等10个小区进行兜底解决。

坚持市场运作，构建持续有效的要素供给体系。针对“无物业小区基础设施差、物业服务成本高、居民缺乏缴费意识”问题，我市积极运用市场化手段改造设施、盘活资源、强化监管，着力解决物业服务可持续问题。

——整合资金改造提升，让物业进得来。归集使用住宅维修资金7.9亿元用于基础设施提升，拿出16.88亿元支持263个老旧小区改造，同步推动物业服务进驻，增强居民“花钱买服务”的市场观念。通过企业捐赠、金融机构赞助、社会组织募集，设立5000万元规模“美好家园”爱心基金，用于社区基础设施维护和困难居民物业费资助。

——盘活资源市场运营，让物业留得下。采取“盘活资产—市场运营—收益反哺”模式，整合270亩零星地块、盘活12.6万平方米国企闲置用房、规划68处社区公共停车空间，由城投公司或物业企业运营便民市场、停车场、社区食堂、养老家园等项目，收益反哺社区用于物业服务，不断提升物业服务管理效能。

——完善物业评价机制，让物业管得好。建立物业公司“准入—评价—退出”机制，由社区党组织主导，每月召集居委会、物管会（业委会）、物业公司召开三方联席会议，协商解决居民服务诉求；每季由物管会（业委会）组织居民对物业公司进行服务满意度评价；每年由县（市、区）、街道、社区三级对物业公司综合评估定级，设置五个星级，五星优先选聘，四星给予奖补，三星达标提升，二星退出整改，一星取消资格。

制度保障

推进小区物业服务长效管理

2022年12月9日经山西省第十三届人民代表大会常务委员会第三十八次会议批准，《晋城市物业管理条例》将于2023年5月1日起正式施行。

《条例》鼓励和支持在业主委员会、物业管理委员会、物业服务人员中建立党的基层组织，开展党的活动，着力构建党建引领、政府监管、业主自治、多方参与、协商共建、科技支撑的工作格局。

针对“物业管理涉及部门多、权限层级高、权责不清晰，街道社区难约束、难监督”问题，我市坚持从体制机制入手，推动层级协同、部门联动，全面加强对物业行业运营活动监管。

推进物业立法。协调市人大、市司法部门启动物业领域立法工作，遵循“不抵触、有特色、可操作、重效果”的立法原则，组织起草《晋城市物业管理条例（草案）》，重点解决“管谁”“谁来管”“怎么管”三个问题，2022年10月26日，晋城市第八届人民代表大会常务委员会第七次会议通过了《晋城市物业管理条例》。

推进权限下沉。推动市级物业管理监督、服务评价、资金审核等21条权限下放街道、社区，明确县（市、区）相关职能部门监管职责，在街道成立物业管理办公室、社区成立物业管理工作站，对物业服务进行具体监管，实现物业管理权责统一。

推进规范达标。在全面推进物业进驻的基础上，由住建部门牵头，开展物业管理服务规范达标专项行动，统一行业质量标准、行业服务事项、行业社会责任“三个清单”，全面推动物业管理服务达到有队伍、有制度、有监管、保安全、保清洁、保维修、保养护“三有四保”标准，整体提升物业行业规范化专业化水平。同时，将物业管理服务纳入年度目标责任考核和社区治理考评体系，压实基层治理主体责任。

平坦的路面，整洁的环境，规划整齐的绿化带，完善的文体配套设施……以党建引领物业管理，以绣花功夫推进社区治理精细化水平，有效解决了居民身边的揪心事、操心事、烦心事，实现了服务群众零距离。